Rehabilitación de edificios en La Rioja

Cuando hablamos de rehabilitación de edificios en La Rioja no nos referimos a reformar un piso por dentro, que también lo hacemos en cada reforma integral en Logroño. Hablamos del edificio completo: la estructura que aguanta todas las plantas, los forjados que separan un piso del de abajo, la fachada que da a la calle, los patios interiores y las bajantes que bajan por dentro del edificio. Son elementos comunes, y tocarlos bien o mal afecta a todos los vecinos, no solo al propietario que ha llamado.

Llevamos más de 20 años metidos en obra, y los edificios antiguos de Logroño y de los pueblos de La Rioja se parecen entre sí en lo importante: muros de carga de piedra o ladrillo macizo, forjados de madera con muchos años encima, pilares que en su día se calcularon con otros criterios y cubiertas que llevan décadas sin revisarse. En esta página contamos cómo trabajamos un edificio así de principio a fin: qué miramos antes de decidir nada, cómo elegimos qué se sanea y qué se sustituye, cómo hacemos la obra con el edificio habitado y cómo reforzamos un pilar con perfiles de acero cuando hace falta.

Antes de empezar una rehabilitación

• Se revisa el edificio entero, no solo la vivienda que ha llamado: estructura, forjados, fachada, patios, cubierta y bajantes.
• El estado real solo se conoce al abrir: catas en forjados, comprobación de pilares, humedad en muros. El presupuesto se cierra después de verlo.
• No todo lo antiguo hay que tirarlo: hay elementos que se sanean y quedan igual de firmes, y otros que ya no aguantan y se sustituyen.
• Se puede trabajar con el edificio habitado, por fases y con accesos controlados, aunque cada obra marca sus propios límites.
• Cuando el forjado de madera está dañado lo tratamos aparte: en sustitución de forjados contamos cómo lo hacemos.
• El refuerzo de pilares con perfiles de acero soldados se hace con el pilar apuntalado, sin dejar esa zona del edificio sin apoyo.
• Trabajamos con equipo propio: el que revisa el edificio es el mismo que luego dirige la obra a pie de tajo.

Qué revisamos en un edificio antiguo

Qué miramos en un edificio antiguo antes de decidir nada

Antes de tocar una pared miramos el edificio de arriba abajo. Empezamos por la estructura: pilares y muros de carga, buscando fisuras, desplomes o zonas donde el material ha perdido sección con los años. Seguimos por los forjados, porque un suelo que cede o que suena hueco al pisar suele avisar de vigas de madera en mal estado; si es tu caso, en sustitución de forjados explicamos las señales una por una.

Revisamos la fachada: el estado del revoco, si hay humedad que sube desde el suelo o baja desde la cubierta, y si los balcones o remates de piedra están sueltos. Miramos los patios interiores, que en los edificios antiguos de La Rioja suelen tener paredes de ladrillo visto con el revoco caído por la humedad y los años, como se ve en las fotos de esta página. Y revisamos la cubierta y las bajantes, porque una bajante que pierde agua dentro del muro es de las causas más comunes de que una fachada o un patio se estropeen otra vez a los pocos años de repararlos.

No es una revisión superficial: hacemos catas, apuntalamos donde hace falta para mirar detrás de un revestimiento y comprobamos con calma antes de dar cualquier cifra. El alcance de la obra sale de lo que encontramos, no al revés.

Qué se sanea y qué se sustituye

En un edificio con años, no todo lo antiguo está mal y no todo lo que parece firme lo es de verdad. Un muro de piedra con el mortero suelto se puede sanear, rejuntar y dejar como el primer día. Una viga de madera con manchas superficiales de humedad, si la madera de dentro sigue sana, se limpia y se protege. Pero cuando el material ha perdido resistencia real —una vigueta hueca por dentro, un pilar con el hierro a la vista y oxidado, un muro con una grieta que se mueve— ahí no hay reparación posible, y toca sustituir esa parte.

Esta decisión se toma elemento por elemento, no de forma general. Por eso no damos un presupuesto por metro cuadrado sin haber visto el edificio: dos fachadas que parecen iguales desde la calle pueden esconder problemas muy distintos por dentro. Lo que sí hacemos siempre es explicar qué hemos encontrado, por qué proponemos sanear una zona y sustituir otra, y dejar la decisión final en manos del propietario o de la comunidad.

• Se sanea cuando el material conserva su resistencia y solo necesita limpieza, refuerzo puntual o protección.
• Se sustituye cuando el material ha perdido sección o resistencia de forma real, no solo de aspecto.
• Las catas y apuntalamientos se hacen antes de dar cualquier cifra cerrada.
• La decisión se documenta elemento por elemento, no como una regla general para todo el edificio.

Trabajar con el edificio habitado

La mayoría de estas obras se hacen con vecinos viviendo dentro, y eso condiciona cómo trabajamos. Planificamos por fases: mientras se interviene en una zona de la estructura o en un tramo de fachada, el resto del edificio sigue teniendo acceso, luz y agua siempre que la obra lo permita. Protegemos las zonas comunes, acotamos donde hay riesgo de caída de material y avisamos con antelación de los días de más ruido o polvo, como la demolición de un forjado o la apertura de una fachada.

Cuando hay que apuntalar una zona —un pilar, un tramo de forjado, un dintel— lo hacemos antes de empezar a trabajar en ella, no después. La idea es que esa parte del edificio no se quede sin apoyo en ningún momento de la obra, y que los vecinos puedan seguir usando su vivienda con la mayor normalidad posible mientras dura la rehabilitación.

Si en tu caso la obra afecta a una vivienda concreta más que al edificio entero —un baño, una cocina, una reforma integral del piso—, lo llevamos igual con nuestro propio equipo: puedes ver cómo trabajamos una reforma integral en Logroño o pedirnos presupuesto para las dos cosas a la vez.

Refuerzo de pilares con perfiles de acero soldados

Cuando un pilar antiguo ha perdido sección o ya no ofrece la fiabilidad que necesita el edificio, una forma de reforzarlo sin sustituirlo entero es encamisarlo con perfiles de acero. Colocamos los perfiles en las esquinas del pilar, pegados a su superficie, y los soldamos entre sí con presillas a distintas alturas, formando una especie de jaula metálica alrededor del pilar original.

Antes de tocar el pilar lo apuntalamos, para que la carga que soporta quede repartida en los puntales mientras trabajamos. Con el pilar apuntalado, soldamos los perfiles con el equipo de soldadura a pie de obra, igual que se ve en el vídeo de esta página, grabado por nosotros en una obra real de La Rioja. Es un trabajo que exige tiempo y cuidado: no se suelda con prisa cuando lo que rodea el pilar es la estructura de un edificio habitado.

Este refuerzo es una de las soluciones que aplicamos en obra; el alcance exacto —si hace falta reforzar uno o varios pilares, y con qué perfiles— se decide siempre después de ver el edificio en persona.

Fachadas y patios: la piel del edificio

La fachada y los patios interiores son la parte del edificio que más rápido delata su estado, y también la que antes se nota cuando la rehabilitación está bien hecha. En las fotos de esta página puedes ver una fachada nuestra durante la obra, con el revoco nuevo aplicado y el remate de teja recién colocado, y el mismo muro ya terminado.

Los patios interiores suelen llevar peor la falta de mantenimiento que la fachada a la calle, porque nadie los mira desde fuera: paredes con el revoco caído, ladrillo a la vista por la humedad acumulada y canalones que ya no cumplen su función. El proceso es parecido al de la fachada —sanear el muro, reponer lo que falta, enfoscar de nuevo— pero cuidando además que el agua de lluvia vuelva a recorrer el camino que le corresponde: alero, canalón y bajante, en ese orden.

Si lo que tienes es un piso dentro de uno de estos edificios y quieres reformarlo por dentro además de rehabilitar el edificio, lo puedes pedir junto con una reforma de cocina o cualquier otra parte de la casa: coordinamos las dos obras con el mismo equipo.

Fotos de la obra

La fachada a mitad de la rehabilitación, con el enfoscado recién aplicado.

El mismo muro, ya terminado y pintado.

El patio antes de intervenir, con humedad acumulada durante años.

El mismo patio, saneado y con el agua de lluvia otra vez donde debe ir.

Grabado en una obra real: el pilar apuntalado mientras se sueldan los perfiles de acero.

Cuando entramos a rehabilitar un edificio, lo primero es entenderlo: por qué se construyó así, qué ha aguantado bien estos años y qué no. A partir de ahí decidimos qué se sanea y qué se sustituye, no al revés.Sergio Montoya, fundador y jefe de obra de JIMA

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JIMA trabaja en Logroño y en toda La Rioja, y también sale a pueblos cercanos de Navarra y Álava. Si no ves tu pueblo, pregúntanos por WhatsApp: te lo confirmamos en un momento.

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