Quien alquila o compra un local para montar un negocio piensa en la clientela, en el escaparate y en la fecha de apertura. La obra es lo que queda en medio. Y una obra en un local tiene reglas distintas a las de una casa: otro punto de partida, otras exigencias en las instalaciones y un calendario que no admite demasiadas sorpresas.
En esta página contamos qué suele encontrarse en un local antes de reformarlo, qué decisiones conviene cerrar pronto y cómo repartimos el trabajo con el técnico del cliente. Si lo que buscas es una vivienda completa, tienes el detalle en reforma integral en Logroño; aquí hablamos solo de locales.
Una aclaración útil al principio: en JIMA hacemos la obra. Los trámites, los permisos y las licencias del local los gestiona el técnico que contrate el cliente, y nosotros nos coordinamos con él para que la obra se ajuste a lo que haya definido en el proyecto. No te vamos a explicar aquí qué licencia necesita cada actividad, porque eso depende del negocio, del local y de quien firme el proyecto.
Lo que cambia respecto a una vivienda
- El local suele venir en bruto, sin acabados, o con la distribución y las instalaciones del negocio anterior, que casi nunca sirven tal cual.
- El acceso desde la calle y la circulación interior se piensan para que entre y salga gente, no solo para vivir.
- El aseo adaptado obliga a reservar espacio y a resolver el saneamiento desde el primer día.
- La instalación eléctrica se dimensiona para la actividad concreta: iluminación, equipos, climatización, cámaras o maquinaria.
- Si habrá cocina o cualquier fuente de humos, la ventilación y la salida de humos condicionan el reparto del local.
- El plazo aprieta: cada semana de obra es una semana sin facturar, así que se ordena el trabajo para no dejar tiempos muertos.
- El proyecto y los permisos van por una vía distinta a la obra, la del técnico del cliente, y ambas se coordinan.
Qué hay que decidir antes de empezar la obra en un local
| Aspecto | Qué se comprueba en el local | Qué se decide antes de picar |
|---|---|---|
| Estado de partida | Si está en bruto, con acabados viejos o con instalación de otro negocio | Qué se vacía, qué se aprovecha y qué se saca de obra como escombro |
| Acceso y circulación | Desnivel con la calle, anchura de la puerta y recorrido hasta el fondo | Cómo se entra, dónde queda el mostrador y por dónde se circula |
| Aseo adaptado | Espacio libre, salida del desagüe y ventilación del cuarto | Dónde se coloca y qué tabiquería y solera hacen falta |
| Instalación eléctrica | Potencia disponible, cuadro y recorrido de líneas | Qué puntos de luz y enchufes pide la actividad y dónde van |
| Ventilación y humos | Si existe conducto, patio o fachada por donde salir | Si el local lleva cocina o no, y por dónde saldría el aire o el humo |
| Plazo | Fecha de apertura prevista y trabajos que dependen unos de otros | En qué orden se hace cada partida para no parar la obra |
El punto de partida: un local en bruto o con la huella de otro negocio
Un local rara vez llega limpio y listo. Lo habitual es encontrar uno de dos casos. El primero es el local en bruto: paredes sin acabar, suelo de hormigón, instalaciones a medio dejar. El segundo es el local que ya tuvo un negocio, con su barra, sus tabiques, su falso techo y una instalación pensada para otra actividad.
En los dos casos el primer trabajo es el mismo: vaciar y ver qué hay. Hasta que no se retira lo que sobra no se sabe en qué estado están los muros, el suelo, las tuberías ni el cableado. Por eso en JIMA visitamos el local, tomamos medidas y dejamos escrito qué entra en cada partida. Si aparece algo al abrir, lo comentamos antes de tocarlo; en imprevistos en una reforma explicamos cómo lo manejamos.
Los materiales son los de cualquier obra de albañilería: tabiquería, soleras, enfoscados y alicatados. La diferencia está en el uso. Un suelo de local tiene que aguantar el tránsito de mucha gente y, según la actividad, el arrastre de mercancía o de mobiliario.
Accesos y aseo adaptado: dos decisiones que condicionan la distribución
El acceso es lo primero que ve el cliente. Antes de proyectar nada conviene mirar si hay desnivel entre la calle y el suelo del local, cuánto mide el hueco de la puerta y si el recorrido hasta el fondo es cómodo. Abrir o ensanchar un hueco es trabajo de obra, y si afecta a un muro hay que saber si es de carga antes de tocarlo. Lo explicamos en cómo saber si un tabique es de carga.
El aseo adaptado pide espacio libre y un saneamiento bien resuelto. No siempre el desagüe queda donde interesa, y mover un aseo implica abrir el suelo, tender tubería con su pendiente y volver a hacer la solera. Es una de las partidas que más condicionan la distribución, así que se define pronto y con el técnico del cliente, que es quien conoce lo que exige el proyecto.
Una vez colocado el aseo, la tabiquería, el alicatado y la impermeabilización siguen el mismo criterio que en cualquier baño. Si te interesa ver cómo trabajamos esa parte, tienes el detalle en alicatados y solados.
Electricidad, ventilación y humos
La instalación eléctrica de un local se calcula para lo que va a pasar dentro: cuánta iluminación, qué equipos, si habrá climatización, rótulos, cámaras o maquinaria. Una instalación corta o mal repartida da problemas el primer día de apertura. Por eso las líneas, el cuadro y los puntos se definen antes de cerrar paredes y techos. Contamos cómo lo pensamos en electricidad e iluminación en reformas.
La ventilación entra en la misma lógica. Un local cerrado, sin ventana, necesita renovar el aire y saber por dónde. Si va a haber cocina, aparece además la salida de humos, que es el condicionante que más pesa en la distribución: obliga a pensar por dónde sube o sale el conducto y a decidir dónde queda la zona de cocción. Esa parte la define el técnico del cliente en el proyecto; nosotros la ejecutamos.
Plazo: el local no factura hasta que abre
En una vivienda, un retraso de unas semanas es una molestia. En un local es dinero que no entra. Por eso la organización de la obra importa tanto como la obra misma. No podemos prometer un plazo concreto sin ver el local, y no lo haremos. Lo que sí hacemos es ordenar las partidas para que cada oficio entre cuando toca: primero el vaciado, después la tabiquería, la solera y las instalaciones, y al final los acabados.
También ayuda que el equipo sea propio y que quien te presupuesta sea el mismo que está a pie de obra. Con una cadena de subcontratas cada espera es una conversación nueva; aquí, no. Para tener una idea general de cómo se encadenan los trabajos en una obra, puedes leer cuánto dura una reforma.
Cómo repartimos el trabajo con tu técnico
La obra de un local casi siempre tiene dos caras: el proyecto y la ejecución. El proyecto, con los trámites y licencias que correspondan, lo lleva el técnico que contrates. La ejecución la hacemos nosotros. Para que no haya malentendidos, trabajamos con los planos que él nos entregue y le avisamos si algo en la obra obliga a cambiar lo previsto.
El presupuesto se cierra por partidas, es gratuito y sin compromiso, y se prepara tras visitar el local. Qué sale más o menos costoso depende del estado de partida, de los metros, de cuánta instalación hay que rehacer y de las calidades que se elijan. Si prefieres que compremos nosotros los materiales, que te acompañemos a elegirlos o que trabajemos con los que ya tengas, se anota en el presupuesto.
Fotos de la obra
Un hueco de acceso ya enmarcado, con la tabiquería levantada y sin acabados; es el tipo de fase en la que se fija cómo se entra y se circula.
El vaciado deja a la vista lo que hay detrás de los acabados; solo así se sabe qué se aprovecha y qué se rehace.
Un local no admite sorpresas largas. Por eso lo vemos entero antes de presupuestar, dejamos las partidas por escrito y avisamos en cuanto algo cambia, que es cuando todavía se puede ajustar.Sergio Montoya, fundador y jefe de obra de JIMA
Cómo trabajamos
Nos cuentas tu idea
Escríbenos por WhatsApp o llámanos. Vamos a ver la vivienda y tomamos medidas.
Presupuesto sin compromiso
Te damos un presupuesto detallado y cerrado, partida por partida. Sin letra pequeña.
Hacemos la obra
Nuestro equipo ejecuta la reforma cuidando plazos, limpieza y cada acabado.
Entrega y garantía
Repasamos juntos la obra terminada y respondemos por nuestro trabajo.
Preguntas frecuentes
¿Os encargáis de la licencia de apertura del local?
No. Nosotros hacemos la obra; los trámites y licencias los lleva el técnico del cliente. Nos coordinamos con él para que lo que construimos coincida con lo que haya definido en el proyecto, pero no gestionamos los permisos ni te explicamos cuál necesita tu actividad.
¿Qué diferencia hay entre reformar un local y reformar una vivienda?
El punto de partida, el uso y el plazo. El local suele llegar en bruto o con la instalación de otro negocio, se piensa para que entre público, exige aseo adaptado y una electricidad dimensionada para la actividad, y no factura hasta que abre. La técnica de albañilería es la misma; cambian las prioridades.
¿Se puede reformar un local si va a llevar cocina?
Sí, pero la salida de humos y la ventilación condicionan el reparto desde el principio. Hay que saber por dónde puede salir el conducto y dónde queda la zona de cocción antes de tabicar. Esa parte la define el técnico del proyecto y nosotros la ejecutamos.
¿Cuánto tarda la obra de un local?
Depende del estado del local y de lo que haya que hacer, y no damos un plazo sin verlo. Lo que sí hacemos es ordenar las partidas para no dejar tiempos muertos y concretar el calendario en el presupuesto, tras la visita.
¿Cómo se pide presupuesto para un local?
Escríbenos por WhatsApp o llámanos al 643 27 79 68, y concertamos la visita. Medimos, vemos el estado del local y, con los planos de tu técnico si ya los tienes, te dejamos un presupuesto cerrado por partidas, gratuito y sin compromiso.
Dónde trabajamos
JIMA trabaja en Logroño y en toda La Rioja, y también sale a pueblos cercanos de Navarra y Álava. Si no ves tu pueblo, pregúntanos por WhatsApp: te lo confirmamos en un momento.
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¿Vemos tu local sin compromiso?
Visitamos el local, medimos y te dejamos un presupuesto cerrado por partidas. Tu técnico lleva los trámites; nosotros, la obra.