Si estás leyendo esto porque eres el presidente de tu comunidad o llevas el tema en el comité, esta página está pensada para ti. No hablamos aquí de estructura ni de forjados en profundidad -eso lo tienes en rehabilitación de edificios en La Rioja- sino de cómo se organiza, se presupuesta y se ejecuta una reforma cuando el que pide el trabajo es una comunidad de propietarios y no una sola vivienda.
Las zonas comunes de un edificio -portal, escalera, patios interiores, bajantes, cubierta y fachada- envejecen de forma distinta a un piso: las usa todo el mundo, nadie es responsable individual de su mantenimiento día a día, y cuando algo falla suele hacerlo en más de un sitio a la vez. Contamos cómo trabajamos cada partida, cómo lo dejamos listo para que lo puedas presentar en una reunión, y cómo organizamos el trabajo con el edificio ocupado durante toda la obra.
Cómo enfocamos una reforma de comunidad
- Cada zona -portal, patio, cubierta, fachada- se presupuesta como una partida aparte, con su propio alcance.
- Se puede aprobar y ejecutar todo junto o por fases, empezando por lo que menos puede esperar.
- Antes de dar una cifra cerrada revisamos lo que no se ve: dentro de una bajante, detrás de un falso techo, bajo una teja.
- El edificio sigue ocupado durante la obra: se pactan accesos, horarios y protección de las zonas comunes desde el primer día.
- El interlocutor durante la obra suele ser una sola persona -el presidente o quien se designe- para no repetir la misma explicación a cada vecino.
- El polvo, el ruido y los cortes de acceso se avisan con antelación, sobre todo los días de trabajos más molestos.
Partidas habituales en una reforma de comunidad
| Partida | Qué suele incluir | Qué conviene revisar antes |
|---|---|---|
| Portal y escalera | Suelos, paredes, pasamanos, iluminación y puerta de acceso | Estado de la instalación eléctrica y de la solera bajo el suelo actual |
| Patios interiores | Saneado de muros, enfoscado y recuperación del canalón | Si la humedad viene del propio patio o de una bajante que pasa por dentro |
| Bajantes | Sustitución del tramo dañado o de la bajante completa | Recorrido exacto por dentro del muro, muchas veces distinto al plano original |
| Cubierta | Revisión y reposición de teja, remates y canalones | Zonas donde el agua entra sin que se note todavía desde dentro |
| Fachada | Saneado del revoco, enfoscado, remates y pintura | Extensión real del revoco suelto, que casi siempre es mayor de lo que se ve desde la calle |
Portal y escalera: por donde suele empezar la conversación
El portal y la escalera son la parte del edificio que ve todo el mundo cada día, así que suele ser lo primero que se plantea en una reunión: un suelo gastado, unas paredes que llevan años sin repasar, un pasamanos que se ha quedado suelto. Es una partida que se puede acotar bastante bien de antemano, porque no suele esconder sorpresas tan grandes como una fachada o una cubierta.
Aun así, conviene revisar qué hay debajo del suelo actual antes de cerrar el alcance: una solera en mal estado o una instalación eléctrica antigua que discurre por debajo cambian el trabajo, aunque a simple vista el portal solo necesite un lavado de cara. Empezar por esta partida es habitual, pero no es obligatorio: cada comunidad decide por dónde le urge más empezar.
Patios, bajantes y cubierta: lo que no se ve desde la calle
Los patios interiores, las bajantes y la cubierta comparten algo: nadie los mira a diario, y por eso los problemas se acumulan durante años antes de que alguien los note desde dentro de una vivienda. Un patio con el revoco caído se ve a simple vista, pero una bajante que pierde agua por dentro del muro, o una teja movida en una zona de la cubierta que nadie pisa, pueden llevar tiempo estropeando algo sin que se note todavía.
Por eso, cuando una comunidad nos llama por un problema puntual -una mancha en un techo, un canalón que rebosa- solemos proponer revisar también el recorrido completo de bajantes y el estado general de la cubierta, aunque el aviso inicial venga solo de un vecino. Es la forma de evitar que la obra se apruebe para arreglar un síntoma y, meses después, aparezca el mismo problema en otro punto del edificio.
Si el patio de tu edificio tiene humedad acumulada de años, tenemos una página aparte centrada solo en eso: impermeabilización de patios y depósitos, donde contamos cómo se sanea y se sella un muro que lleva tiempo chupando agua.
Cómo presupuestamos por partidas para llevarlo a una reunión
Cuando el que pide presupuesto tiene que presentarlo después ante otras personas, cerrar una única cifra global no siempre ayuda a decidir. Por eso desglosamos el presupuesto por partidas -portal, patio, bajantes, cubierta, fachada- cada una con su propio alcance y su propia descripción de lo que incluye, para que se pueda debatir y aprobar partida por partida si es lo que conviene.
Esto permite varias formas de avanzar: aprobar todo el conjunto de una vez, empezar solo por la partida más urgente y dejar el resto para más adelante, o repartir el trabajo en varias fases a lo largo del tiempo. Cada partida se ejecuta con el mismo cuidado independientemente de si va sola o dentro de una obra mayor, y el orden de ejecución se puede ajustar según lo que decida la comunidad, no al revés.
Antes de cerrar cualquier partida revisamos lo que haga falta revisar en persona: no dejamos una cifra cerrada sobre una bajante sin haber comprobado su recorrido real, ni sobre una fachada sin haber mirado la extensión del revoco suelto. Preferimos tardar un poco más en dar el presupuesto que ajustarlo a mitad de obra por algo que se podía haber visto antes.
Trabajar con el edificio ocupado: accesos, horarios y seguridad
Una reforma de zonas comunes se hace casi siempre con el edificio en pleno uso, así que antes de empezar pactamos con la comunidad cómo van a funcionar los accesos durante la obra: si el portal principal sigue abierto, si hace falta usar una entrada alternativa en algún momento, y en qué horario se va a trabajar para no coincidir con las horas en las que más gente entra y sale.
Protegemos las zonas de paso mientras dura la obra, acotamos donde hay riesgo de caída de material o de tropiezo, y avisamos con antelación de los días que van a generar más polvo o más ruido, como el picado de un suelo o el saneado de una fachada. El objetivo es que cualquier vecino, aunque no esté al tanto de los detalles de la obra, sepa qué esperar cada día que sale de su casa.
Para no repetir la misma explicación a cada vecino que pregunta, funciona mejor tener un único interlocutor durante toda la obra -normalmente el presidente o la persona que la comunidad designe- con quien vamos comentando avances, imprevistos y cualquier cambio de horario. El resto de vecinos siempre puede preguntar, pero las decisiones y los ajustes se cierran con esa misma persona de principio a fin.
Fachada y estructura, si la comunidad decide abordarlas
A veces la reforma de zonas comunes termina llevando a algo más grande: una fachada con más revoco suelto del que se pensaba, o un pilar que conviene revisar con más detalle. Cuando aparece algo así, lo primero es enseñarlo, explicarlo con claridad y dejar que la comunidad decida si quiere abordarlo dentro de la misma obra o dejarlo para más adelante como una partida aparte.
Si el edificio necesita una rehabilitación de fachada en profundidad, tenemos una página propia sobre rehabilitación de fachadas con todo el proceso, y si lo que aparece afecta a la estructura -un pilar, un forjado- puedes ver cómo trabajamos ese tipo de intervención en refuerzo de pilares con perfiles de acero. En cualquier caso, lo que empieza como una reforma de portal o de patio nunca se convierte en una obra mayor sin que la comunidad lo sepa y lo decida antes.
Fotos de la obra
Una partida estructural dentro de una reforma de comunidad, ya terminada.
El patio interior de la comunidad, saneado como una partida propia.
Cuando trabajo para una comunidad, procuro que cada partida se entienda por separado: qué incluye, qué no, y qué puede aparecer al abrir. Así se decide con la información delante, no a ciegas.Sergio Montoya, fundador y jefe de obra de JIMA
Cómo trabajamos
Nos cuentas tu idea
Escríbenos por WhatsApp o llámanos. Vamos a ver la vivienda y tomamos medidas.
Presupuesto sin compromiso
Te damos un presupuesto detallado y cerrado, partida por partida. Sin letra pequeña.
Hacemos la obra
Nuestro equipo ejecuta la reforma cuidando plazos, limpieza y cada acabado.
Entrega y garantía
Repasamos juntos la obra terminada y respondemos por nuestro trabajo.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta que la comunidad decida todo el proyecto antes de pedir presupuesto?
No. Podemos dar un presupuesto por partidas separadas para que se pueda debatir y decidir después qué se aprueba y qué se deja para más adelante, sin necesidad de tener todo cerrado de antemano.
¿Se puede reformar solo el portal sin tocar el resto del edificio?
Sí, cada partida se puede pedir y ejecutar de forma independiente. Lo único que recomendamos es revisar antes si el problema del portal tiene relación con algo más -una bajante, una humedad- para no dejarlo sin resolver del todo.
¿Cómo evitáis que la obra moleste demasiado a los vecinos?
Trabajando por tramos, acotando las zonas de obra, avisando con antelación de los días más ruidosos y manteniendo protegidas las zonas de paso mientras dura cada fase. No se puede eliminar la molestia del todo, pero sí anticiparla.
¿Con quién habláis durante la obra, con el presidente o con cada vecino?
Lo habitual es tener un único interlocutor, normalmente el presidente o la persona que designe la comunidad, para no repetir la misma información varias veces ni recibir instrucciones distintas de personas distintas.
¿Se puede pedir presupuesto sin haber decidido todavía qué partidas se van a hacer?
Sí. Podemos ir a ver el edificio, señalar qué zonas conviene revisar y dar un presupuesto desglosado por partidas, y que la comunidad decida después con esa información delante qué quiere abordar primero.
Dónde trabajamos
JIMA trabaja en Logroño y en toda La Rioja, y también sale a pueblos cercanos de Navarra y Álava. Si no ves tu pueblo, pregúntanos por WhatsApp: te lo confirmamos en un momento.
Seguir leyendo
¿Le llevamos un presupuesto por partidas a tu comunidad?
Vamos a ver el edificio, revisamos portal, patios, bajantes, cubierta y fachada, y te dejamos un presupuesto desglosado para presentar sin compromiso.